Há situações em que as partes envolvidas em um negócio de compra e venda não querem ou não podem, desde logo, firmar o contrato de compra e venda, por meio de escritura pública.

Assim, aquele que deseja comprar/vender um imóvel poderá recorrer a um pré-contrato, em que se comprometerá a celebrar um contrato de compra e venda no futuro. Este contrato preliminar é chamado de Contrato de Promessa de Compra e Venda.

POR QUE ISSO IMPORTA?

Dentre algumas das várias vantagens que o contrato de promessa de compra e venda oferece, temos a de inviabilizar a fraude da “dupla venda”, e a de assegurar o direito à transferência do imóvel, nos casos em que, após pago o valor acordado, o promitente vendedor se recusa a fazê-lo.

Em termos claros, no que tange à fraude da “dupla venda”, a promessa de compra e venda, com registro imobiliário, tolhe a venda do mesmo imóvel, pelo proprietário de má-fé, a mais de uma pessoa.

Isso porque, com o registro, qualquer pessoa pode obter uma certidão e verificar que alguém tem direito de propriedade sobre o imóvel em questão.

Da mesma forma, a promessa de compra e venda registrada em cartório assegura ao promitente comprador, assim que realizado o pagamento do valor acordado com o promitente vendedor, a escritura definitiva de compra e venda, ainda que este se recuse a fazê-lo.

Para isso, basta que o promitente comprador ingresse com uma ação na Justiça para obter uma sentença, que será registrada e possuirá os mesmos efeitos da escritura definitiva.

SIM, MAS…

No Brasil, é extremamente popular o uso do chamado “contrato de gaveta”, que nada mais é que um documento informal de compra e venda de imóveis, celebrado pelas partes, sem registro no cartório de imóveis, e sem a participação de instituições financeiras ou imobiliárias.

É assim chamado, pois costuma ficar na gaveta de quem o assina, sem ter publicidade ou efeito perante terceiros, até que a dívida seja paga.

Fato é que, a lei determina que qualquer negócio jurídico que envolva imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país deva ser formalizado em cartório de registro de imóveis, o que significa que o contrato de gaveta pode não ser reconhecido legalmente.

Ademais, o falecimento de uma das partes pode complicar a relação que pretendia ser descomplicada, vez que com o falecimento do vendedor, o imóvel deverá ser transferido aos seus herdeiros, que não estão obrigados a honrar o compromisso de confiança levado a efeito no contrato de gaveta.

HÁ UMA SOLUÇAO!

Com o auxílio de um advogado, é possível regularizar um contrato de gaveta. Para tal, basta que ele seja escrito em observância aos requisitos legais, que inclua dados sobre a forma de pagamento, valor das prestações e de que forma vai ocorrer a mudança na titularidade do imóvel.

Também, é fundamental atentar para o processo de transferência, por meio da escritura pública de compra e venda. Em seguida, basta registrar essa transação na matrícula do imóvel.