Como Funciona a Tributação Sobre Imóveis no Exterior?

Você tem ou pretende adquirir um imóvel no exterior? Então é essencial entender como funciona a tributação internacional sobre esse tipo de bem. Muitos investidores brasileiros e portugueses cometem o erro de achar que, por estar fora do país, o imóvel não precisa ser declarado ou que não gera impactos fiscais — o que pode trazer sérios problemas com o fisco.

Neste artigo, explicamos de forma clara como funciona a tributação sobre imóveis no exterior, tanto na declaração de imposto de renda, quanto em ganhos de capital, herança e doação.

 Onde você paga impostos: país do imóvel ou país da residência?

A regra geral é simples:

O imóvel paga impostos no país onde está localizado, conforme as leis locais.
O proprietário deve também informar o bem ao seu país de residência fiscal, podendo haver tributação complementar.

Isso significa que você pode ser tributado duas vezes — no país onde está o imóvel e no país onde você reside fiscalmente. Para evitar isso, muitos países firmam acordos para evitar a dupla tributação (como entre Brasil e Portugal e Portugal e Reino Unido, por exemplo).

Tributação de Imóveis no Exterior para Residentes no Brasil

Se você reside no Brasil e possui um imóvel fora do país, fique atento:

 1. Declaração de Bens

• O imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda, na ficha de “Bens e Direitos”.
• É preciso informar o valor de aquisição em moeda estrangeira convertido para reais, na data da compra.

 2. Aluguel Recebido

• Os rendimentos com aluguel no exterior devem ser declarados mensalmente por meio de carnê-leão.
• Tributação progressiva (de 0% a 27,5%).

3. Ganhos de Capital

• Na venda do imóvel, se houver lucro, aplica-se o imposto sobre ganho de capital (15% a 22,5%).
• Pode haver compensação com imposto já pago no exterior, se houver acordo entre os países.

 4. Herança e Doação

• Imóveis recebidos por herança ou doação no exterior devem ser declarados.
• Pode haver ITCMD no Brasil, mesmo que o bem esteja fora.

🇵🇹 Tributação de Imóveis no Exterior para Residentes em Portugal

Se você reside em Portugal e tem imóveis no Brasil, EUA, ou outro país:

 1. Declaração no IRS

• Os imóveis devem constar na declaração anual (modelo 3, anexo J).
• Rendimentos (aluguéis) são tributados à taxa progressiva de IRS.

 2. Ganhos de Capital

• Venda de imóveis no exterior gera tributação em Portugal, com possibilidade de compensar imposto já pago no país de origem.

 3. Convenção para Evitar Dupla Tributação

• Portugal possui acordos com diversos países, como Brasil, EUA, França, Reino Unido, etc.
• Esses acordos evitam que o contribuinte pague imposto duas vezes sobre o mesmo rendimento.

📑 Dicas Essenciais para Proprietários de Imóveis no Exterior

✔️ Mantenha todos os documentos da compra, aluguel, despesas e venda.
✔️ Converta os valores corretamente conforme a legislação do seu país de residência.
✔️ Consulte se há acordo de bitributação entre o país do imóvel e o país onde você mora.
✔️ Conte com apoio de um advogado sempre.